Nel contesto delle transazioni immobiliari, uno degli interrogativi più frequenti riguarda la ripartizione delle spese notarili e, in particolare, chi sia obbligato a sostenerle tra acquirente e venditore. Sebbene la questione possa sembrare controversa, la normativa vigente e la prassi consolidata offrono una risposta precisa, benché spesso mal compresa o fonte di sorprese per i contraenti meno esperti.
L’inquadramento normativo e la regola generale
Il Codice civile italiano, con l’articolo 1475, stabilisce che le spese notarili legate alla stesura del contratto di compravendita immobiliare e tutte quelle accessorie siano, di default, a carico della parte acquirente, salvo diverso accordo fra le parti. Questo significa che, se non diversamente pattuito, è il compratore a dover sostenere sia l’onorario del notaio sia le rispettive imposte correlate all’acquisto, come quelle di registro, ipotecarie e catastali.
L’obiettivo della normativa è assicurare che il nuovo proprietario si faccia carico della diretta trascrizione e dell’aggiornamento dei registri pubblici. Il notaio rappresenta infatti un pubblico ufficiale che garantisce la correttezza e la legalità dell’intera procedura, tutelando principalmente gli interessi del compratore, che acquisisce un diritto reale sull’immobile.
Composizione delle spese notarili: onorari e imposte
Le spese notarili per l’acquisto di una casa sono composte principalmente da due voci distinte:
- Compenso del notaio – La cosiddetta “parcella” comprende la redazione dell’atto, le verifiche preliminari, le consulenze e la registrazione nei pubblici registri. L’onorario dell’esperto può variare, mediamente, tra 1.500 e 2.000 euro, ma può salire o scendere in base al valore commerciale del bene e alla complessità dell’operazione.
- Imposte e tasse – A seconda che l’acquisto avvenga tra privati o da un’impresa, il carico fiscale può mutare significativamente. L’imposta di registro generalmente si attesta intorno al 2% sul valore catastale (nel caso di prima casa da privato), mentre per acquisti da un’impresa si applica l’IVA. A queste si aggiungono l’imposta ipotecaria e quella catastale, di importo fisso per la prima casa.
È fondamentale distinguere tra le somme che vengono effettivamente incassate dal notaio a titolo di compenso e quelle che il professionista versa successivamente allo Stato per conto del cliente, agendo da sostituto d’imposta.
Eccezioni, accordi e situazioni particolari
La regola che vede l’acquirente come soggetto obbligato al pagamento, pur essendo netta nella sua formulazione, può essere derogata. Nulla impedisce, infatti, che tra le parti si stipuli un accordo diverso. Se, ad esempio, in fase di trattativa il venditore volesse attrarre il potenziale acquirente offrendo di farsi carico delle spese notarili, ciò sarebbe perfettamente legale e vincolante se inserito nel contratto di vendita.
In determinate situazioni particolari – come nelle compravendite tra parenti o in presenza di particolari esigenze – può accadere che sia il venditore a saldare direttamente il professionista, o che le spese vengano suddivise in modo differente in base a pattuizioni specifiche o consuetudini locali.
Non bisogna dimenticare che la scelta del notaio in genere spetta di prassi all’acquirente, proprio perché è lui a sostenere la spesa. Tuttavia, anche quest’aspetto può essere oggetto di trattativa. In particolare, qualora intervengano agenzie immobiliari o costruttori, può accadere che venga proposto un professionista convenzionato, ma la libertà di scelta resta prerogativa del compratore, in conformità alle disposizioni deontologiche della categoria.
Implicazioni pratiche e suggerimenti per i contraenti
Conoscere chi abbia la responsabilità di assumersi le spese notarili è decisivo per una corretta pianificazione economica e fiscale dell’operazione immobiliare. L’acquirente, specie se alla prima esperienza, deve accertarsi che nell’atto di vendita o nelle trattative preliminari vi sia chiarezza sulla ripartizione delle spese, evitando malintesi o spiacevoli sorprese dopo la conclusione delle trattative.
Alcuni suggerimenti pratici includono:
- Richiedere in anticipo al professionista un preventivo dettagliato che comprenda sia l’onorario che le tasse stimate.
- Verificare la presenza di accordi o clausole specifiche che ripartiscano diversamente le spese tra acquirente e venditore.
- Chiarire fin da subito la scelta del notaio, che tutela direttamente l’acquirente.
- Prestare attenzione alle scadenze e alle modalità di versamento, considerato che molte spese devono obbligatoriamente essere corrisposte al momento della firma del rogito.
Non va sottovalutato il ruolo chiave dei pubblici registri immobiliari, in cui va trascritto tempestivamente ogni atto di trasferimento di proprietà. Proprio questa operazione, spesso trascurata o poco conosciuta, giustifica il perché la normativa abbia scelto di porre l’onere delle spese notarili principalmente in capo a chi acquista.
La risposta definitiva, sancita sia dalle norme che dalla giurisprudenza, è quindi chiara: chi compra un immobile deve aspettarsi, salvo accordi contrari, di sostenere in autonomia tutto il carico delle spese notarili, comprendendo sia il compenso del notaio sia le imposte relative. Tuttavia, la possibilità di stipulare accordi differenti offre flessibilità nelle trattative, a tutela degli interessi sia del compratore sia del venditore.
Per approfondire la figura e le funzioni del notaio puoi consultare risorse tecniche e giuridiche dedicate. Comprendere il ruolo di questo professionista e la composizione delle spese che lo riguardano rappresenta un passo fondamentale verso una transazione immobiliare consapevole e priva di sgradevoli imprevisti.
